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  • Paolo Pozzan - Advogado

Investimento immobiliare in Portogallo (Verifiche, preliminare, rogito e tassazione)


La congiuntura economica avversa, la bolla speculativa che si è rivelato esistere fino al 2010 soprattutto in ambito immobiliare, l'elevato nuomero di immobili nel portafoglio di banche ed immobiliari alleato all ricerca a causa della figura del Residente non Abutuale rendono appetibile, in questo momento, l’acquisto di immobili adibito ai più diversi fini. Individuato l’immobile, il procedimento di acquisto in Portogallo è semplice e potrà essere concluso in relativo poco tempo, esistendo varie importanti e determinanti da rispettare: A – FASE INVESTIGATIVA E PRAPARATORIA Per l’acquisto di qualsiasi immobile è imprescindibile la verifica dello stato dello stesso presso la Conservatoria Immobiliare competente e presso l’Agenzia delle Entrate portoghese. Il registro presso la Conservatoria Immobiliare fornisce una specie di Carta di Identità dell’immobile permettendo verificare le dimensioni, destino e descrizione generica dell’immobile, nonché chi sia l’effettivo proprietario e quali gli oneri associati allo stesso (ipoteche, servitù, pignoramenti, ecc..). Il registro dell’agenzia delle entrate permette prendere visione delle dimensioni e proprietario (dati questi che devono coincidere con quelli del registro in Conservatoria Immobiliare) e il valore fiscale dell’immobile sul quale incideranno le tasse annuali. In caso si acquisto di terreno sarà necessario verificare presso il comune competente anche i piani urbanistici, licenze e o regolamenti relativi all’uso del terreno, mentre se si tratta di un appartamento o ufficio inserito in condominio è importante verificare il documento di costituzione del riferito condominio nel quale potranno essere stati inseriti limiti al destino ed uso dell’immobile nel condomino e anche l’eventuale regolamento condominiale che potrà comportare limiti e condizioni di uso. In base alla localizzazione e situazione specifica dell’immobile da valutare caso a caso, potrà essere importante verificare l’esistenza di eventuali diritti di prelazione di vicini, inquilini o del patrimonio dei beni architettonici o del comune, da consultare preventivamente al fine di verificare se pretende esercitare il diritto di prelazione. B – PREPARAZIONE E SOTTOSCRIZIONE DEL PRELIMINARE In Portogallo è usuale (ma non necessario) la sottoscrizione di un preliminare di acquisto il quale deve contenere (di regola) il riconoscimento presenziale delle firme delle parti, e la conferma dell’esistenza della licenza di utilizzo o costruzione (in caso di terreno o cantiere) da parte del comune. Il preliminare normalmente disciplina: · Termine per la sottoscrizione del rogito finale. · Prezzo e condizioni di pagamento dell’immobile, esistendo in questa fase il pagamento di una caparra (normalmente tra il 10% e il 30% del valore dell’immobile) . · Garanzie sullo stato dell’immobile · Obblighi reciproci e penalizzazioni in caso di inadempimento · Clausole diverse da applicare caso a caso Oltre al preliminare di acquisto, in casi specifici e con l’accordo delle parti potranno essere fatti dei registri provvisori di acquisto dell’immobile da trascrivere nella Conservatoria del Registro Immobiliare, o conferire efficacia reale al preliminare di vendita C – ROGITO FINALE E REGISTRO Al preliminare di vendita seguono gli adempimento degli obblighi in esso stabiliti (normalmente licenze, documenti o atti eventualmente ancora pendenti) seguendosi il rogito finale. Il rogito finale può essere fatto presso, Avvocato, Notaio o presso la stessa Conservatoria Immobiliare. In caso di esistenza di oneri ipotecari pendenti sull’immobile è usuale la presenza di un rappresentante della banca ipotecaria al rogito la quale consegnerà una dichiarazione autentica di cancellazione dell’ipoteca a fronte della consegna di un assegno circolare del valore residuo del rogito garantito dall’ipoteca, previamente comunicato al acquirente il quale sarà dedotto al valore finale di vendita. Al rogito finale segue il registro dell’acquisto e l’eventuale cancellazione di oneri pendenti sull’immobile (ipoteche, pignoramenti) D – TASSAZIONE In una operazione di investimento immobiliare è importante tener presente anche la tassazione immobiliare in Portogallo, la quale si riassume a 3 trasse, due legale all’ atto di trasmissione della proprietà ed una legata al perdurare della proprietà: Imposto Municipal Trasmissões (IMT): Tassa fissa che si applica nella trasmissione a carico dell’acquirente che corrisponde a 6,5% del valore della transazione o del valore fiscale dell’immobile (in base a quale dei due sia il più elevato) in caso di beni ad uso non abitativo. Per i beni ad uso abitativo esiste una tabella progressiva che varia a seconda del valore e della circostanza di essere la prima o la seconda casa. Imposto Selo (IS): è l’ imposta di bollo sul contratto di vendita, pari a 0,8% del valore della transazione o del valore fiscale dell’immobile (in base a quale dei due sia il più elevato). A carico dell’aquirente. Imposto Municipal Imobiliario (IMI): Tassa annuale, assimilabile all’IMU italiana, di responsabilità del proprietário al 31.12 di ogni anno, il cui valore è fissato dal comune in cui l’immobile si trova ubicato tra il 0,5% o 08% oppure 0,3% e 0,5% (a seconda che l’immobile sia stato soggetto o meno a rivalutazione fiscale recente) del valore fiscale dell’immobile.


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