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  • Paolo Pozzan - Advogado

COVID-19 - REGIME ECCEZIONALE APPICABILE ALLA LOCAZIONE (USO ABITATIVO E COMMERCIALE)

Atualizado: Abr 12

La pubblicazione della legge n. 4-C / 2020 ha istituito un regime eccezionale per le situazioni di ritardo nel pagamento degli affitti per locazioni urbane, ad uso abitativo e commerciale, con l'obiettivo di proteggere le famiglie e le attività commerciali da eventuali gravi conseguenze della mora nel suo pagamento, ovvero lo sfratto ed il pagamento di indennità, il quale è applicabile agli affitti scaduti dal 1 ° aprile 2020, ed applicabile:

- Contratti di locazione uso abitativo;

- Contratti di locazione urbana uso commerciale;

- Altre forme contrattuali di sfruttamento immobiliare.

LOCAZIONE USO ABITATIVO

Nel caso di contratti di locazione uso abitativo, le misure di protezione previste dalla legge n. 4-C / 2020 si applicano quando il reddito dell’aggregato famigliare del locatario si riduce oltre la soglia del 20% rispetto al reddito del mese precedente o dello stesso periodo dell'anno precedente ed al contempo il tasso di sforzo dell’aggregato famigliare del locatario, sia o diventi superiore al 35%. In tal caso, il Locatario può esonerarsi dal pagamento dell'affitto scaduto durante il periodo in cui lo stato di emergenza è in vigore e fino al primo mese successivo, potendo quindi evitare la caducità del contratto di locazione a condizione che proceda al pagamento degli affitti non pagati in rate non inferiori a 1/12 nei successivi 12 mesi unitamente ai canoni a scadere nel rispettivo mese.

D'altro canto, le misure di protezione previste dalla legge n. 4-C / 2020 si applicheranno nel caso do Locador, subiscano una perdita di reddito familiare superiore al 20% rispetto al reddito del mese precedente o allo stesso periodo dell'anno precedente, causato dal mancato pagamento degli affitti da parte del locatario ai sensi delle disposizioni previste nella legge n. 4-C / 2020. In questo caso, il proprietario può richiedere all'istituto pubblico IHRU, di concedergli un prestito senza interessi per compensare l'importo dell'affitto mensile, dovuto e non pagato, ogni volta che il reddito disponibile residuo della famiglia scende, per tale motivo, al di sotto l’Indice di Ausilio Sociale (IAS)

LOCAZIONE USO COMMERCIALE

Le misure previste nella legge n. 4-C / 2020 per i contratti di locazione non abitativa (commerciale) sono applicabili:

- Esercizi commerciali aperti al pubblico di vendita al dettaglio e di prestazione di servizi chiusi o le cui attività sono sospese, in base alle norme legali emanate in occasione dell'emergenza Sanitaria Covid-19 e indipendentemente dal fatto che possano esercitare l’attività di commercio elettronico o prestazione di servizi a distanza o attraverso una piattaforma elettronica;

- Ristoranti e stabilimenti simili, anche nei casi in cui mantengono l'attività a fini esclusivi di preparazione di alimenti destinati al consumo al di fuori dello stabilimento o consegna a domicilio.

Anche nel caso di locazione commerciale, i Locatari inclusi nelle disposizioni della Legge 4-C/2020 possono differire il pagamento degli affitti scaduti nei mesi in cui lo stato di emergenza è in vigore e nel primo mese successivo, nei 12 mesi successivi alla fine di tale periodo, da pagare in rate mensili non inferiori a 1/12 dell'importo totale, versate unitamente all'affitto del mese a scadere.

Il mancato pagamento degli affitti dovuti nei mesi in cui sia in vigore lo stato di emergenza e nel primo mese successivo, nei termini di cui sopra, non può essere invocato come giustificazione per la risoluzione, o altra forma di cessazione del contratto di locazione, o per disoccupare l’immobile. Ugualmente il locatore non potrà addebitare penali per pagamento tardivo dei canoni.

Infine, si chiarisce che la risoluzione del contratto su iniziativa del locatario richiede il pagamento immediato degli affitti dovuti e non pagati in base al regime speciale previsto dalla legge n. 4-C / 2020.

COVID-19 - REGIME EXCEPCIONAL APLICÁVEL AS RENDAS (HABITACIONAIS E COMERCIAIS)

No dia 6 de abril de 2020 foi publicada em Diário da República a Lei n.º 4-C/2020, a qual estabelece um regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda devida nos termos de contratos de arrendamento urbano, habitacional e não habitacional, com o objectivo de proteger as famílias e os estabelecimentos comerciais das consequências graves que poderiam advir da referida mora, designadamente o despejo e o pagamento de indemnizações, aplicando-se às rendas vencidas a partir de 1 de Abril 2020, sendo aplicável aos:

- Contratos de arrendamento urbano habitacional;

- Contratos de arrendamento urbano não habitacional;

- Outras formas contratuais de exploração de imóveis.

ARRENDAMENTO HABITACIONAL

No caso de arrendamentos habitacionais, as medidas de proteção previstas na Lei n.º 4-C/2020 serão aplicáveis quando ocorra uma quebra de rendimentos dos arrendatários superior a 20% dos rendimentos do agregado familiar do arrendatário face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior e a taxa de esforço do agregado familiar do arrendatário, seja ou se torne superior a 35%. Neste caso o Arrendatário poderá eximir-se de pagar a rendas vencidas durante o período em que vigorar o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, podendo evitar a caducidade do contrato de arrendamento, desde que proceda ao pagamento das rendas não pagas em prestações não inferiores a 1/12 nos 12 messes seguintes juntamente com a renda a vencer no respetivo mês.

Por outro lado, as medidas de proteção previstas na Lei n.º 4-C/2020 serão aplicáveis no caso dos senhorios, sofram uma quebra superior a 20% dos rendimentos do agregado familiar face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior, a qual seja provocada pelo não pagamento de rendas pelos arrendatários ao abrigo do disposto na Lei n.º 4-C/2020. Neste caso o senhorio pode solicitar ao IHRU, I. P., a concessão de um empréstimo sem juros para compensar o valor da renda mensal, devida e não paga, sempre que o rendimento disponível restante do agregado desça, por tal razão, abaixo do IAS.

ARRENDAMENTO NÃO HABITACIONAL

As medidas previstas para os arrendamentos não habitacionais na Lei n.º 4-C/2020 são aplicáveis:

- Aos estabelecimentos abertos ao público destinados a atividades de comércio a retalho e de prestação de serviços encerrados ou que tenham as respetivas atividades suspensas, ao abrigo de normas legais emitida no âmbito da emergência sanitária Covid-19, e independentemente do facto de poderem manter a prestação de actividades de comércio eletrónico, ou de prestação de serviços à distância ou através de plataforma eletrónica;

- Aos estabelecimentos de restauração e similares, incluindo nos casos em que estes mantenham atividade para efeitos exclusivos de confecção destinada a consumo fora do estabelecimento ou entrega no domicílio.

Também no caso do arrendamento não habitacional, os inquilinos abrangidos pelo disposto na Lei 4-C/2020 podem diferir o pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, para os 12 meses posteriores ao término desse período, em prestações mensais não inferiores a 1/12 do montante total, pagas juntamente com a renda do mês em causa.

A falta de pagamento das rendas que se vençam nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, nos termos acima referidos, não pode ser invocada como fundamento de resolução, denúncia ou outra forma de extinção de contratos, nem como fundamento de obrigação de desocupação de imóveis. Os senhorios também não podem cobrar quaisquer penalidades que tenham por base o atraso no pagamento das rendas.


Por fim esclarece-se que a cessação do contrato por iniciativa do arrendatário torna exigível o imediato pagamento das rendas vencidas e não pagas ao abrigo do regime especial previsto na Lei n.º 4-C/2020.


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